+7 (495) 225-01-92

Консультант


Ирина Кондратенко
irina.kondratenko@standartaudit.ru

Контакты

Аудиторская компания "Стандарт"
Москва, Нагатинская ул., 1/23
+7 (495) 225-01-92
+7 (925) 544-71-50
info@standartaudit.ru
Страница в Facebook


Можно ли использовать апартаменты в качестве офиса

30 октября

1. Понятие «апартаменты» в законодательстве не определено. Недвижимое имущество может быть или жилым, или нежилым. Соответственно, офис является всегда нежилым помещением, т.к. не предназначен для проживания граждан. Из практики нам известно, что апартаменты могут быть двух типов:
- жилые (для временного проживания без регистрации);
- нежилые, которые бывают офисными, торговыми помещениями либо прочими нежилиыми.

2. В целях уплаты налога на имущество физических лиц следует исходить из того, к какому типу помещение относится в соответствии с выпиской из ЕГРН и техническими документами на помещение (здание).

Налог = налоговая база * налоговая ставка * льготы (если есть).

В соответствии с НК РФ налог на имущество для физических лиц будет исчисляться по разным ставкам в зависимости от того, жилое или нежилое помещение (обоснование ст. 406 НК РФ). Также в зависимости от типа помещения различается и налоговая база (обоснование статья 402 НК РФ).

Налоговая база для жилых помещений (в т.ч. дом, квартира, комната, доля в них) - это инвентаризационная стоимость * коэффициент дефлятора (1,425 на 2017 год).

Налоговая ставка для жилых помещений:

0,1 % - если инвентаризационная стоимость до 300 000 руб.;
Свыше 0,1 – 0,3 % – если инвентаризационная стоимость свыше 300 000 руб. и до 500 000 руб. включительно;
Свыше 0,3 – 2 % - если инвентаризационная стоимость свыше 500 000 руб.

Налоговая база для нежилых помещений, в т.ч. офисное, торговое, это кадастровая стоимость.
Налоговая ставка для таких нежилых помещений 2 %.

Налоговая база для прочих нежилых помещений это кадастровая стоимость* коэффициент дефлятора (1,425 на 2017 год).
Налоговая ставка для таких помещений 0,5 %.

Дополнительно: В случае приобретения жилого помещения для физ. лица допустимо применение налогового вычета (если объект приобретается впервые), а при приобретении нежилого помещения налоговый вычет не предоставляется (обоснование ст.220 НК РФ).

3. Организация должна будет исчислить и заплатить за учредителя НДФЛ с доходов от сдачи в аренду соответствующего помещения.

4. В целях налогообложения прибыли организации при учете суммы расходов на аренду офиса нужно исходить из того, что помещение должно быть только нежилым, поскольку согласно п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Правовые и налоговые риски аренды жилого помещения под офис заключаются в том что:
- договор аренды может быть признан по решению суда недействительным, поскольку нарушает прямой запрет закона (обоснование ст. 671 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ);
- собственника апартаментов могут привлечь к административной ответственности за нецелевое использование помещения (штраф от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. – ст.7.21 КоАП РФ);
- существует риск принудительного выкупа органами местного самоуправления в случае использования помещения не в целях проживания граждан (ст. 293 ГК РФ);
- расходы на аренду жилого помещения под офис не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (Письмо Минфина от 29.09.14 № 03-03-06/1/48504).

Исходя из вышеизложенного, рекомендуем при приобретении апартаментов убедиться, что в соответствии с правоподтверждающими документами и документами технического учета помещение является нежилым.
Для этого у продавца и/или застройщика необходимо запросить выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт на помещение или здание, а в случае покупки строящихся апартаментов ознакомиться с разрешением на строительство и договором аренды земельного участка и внимательно следить за возможными изменениями графы «разрешенное использование».

Дополнительно:
Жилое помещение можно переоборудовать в нежилое при соблюдении требований Жилищного кодекса, таких как:
- оборудование отдельного выхода, расположение на первом этаже,
- либо не на первом этаже, но при условии расположения сразу над нежилыми помещениями,
- при отсутствии нарушения прав третьих лиц и
- при обязательном согласования перепланировки.
(Обоснование: ст. 22 ЖК РФ).